Foire aux questions

Découvrez notre Foire aux questions qui répond aux interrogations les plus fréquemment posées par nos internautes. Nous vous donnons des réponses fiables de professionnels de l’immobilier.

Le financement de votre projet

Quelle est la condition importante pour faire une demande de prêt ?

Il est nécessaire de souscrire une assurance décès-invalidité pour obtenir votre prêt. Cependant, vous n’êtes pas obligé de la souscrire auprès de l’établissement prêteur. Ainsi, vous avez la possibilité de comparer et de souscrire à des tarifs plus attractifs. Vous pouvez également souscrire une assurance perte d’emploi, mais celle-ci n’est pas obligatoire.

Prêt à taux fixe, prêt à taux révisable, lequel choisir ?

Les taux fixes ne sont pas forcément rigides et les taux révisables ne sont pas obligatoirement instables. Avec les mensualités reportables en fin de crédit ou modulables à la hausse comme à la baisse, les prêts à taux fixe sont aujourd’hui plus souples. Les prêts à taux révisable peuvent être sécurisés en plafonnant les mensualités, ce qui, en cas de hausse des taux, rallonge la durée de remboursement. Ils peuvent aussi être capés c’est à dire qu’ils ne peuvent pas dépasser un certain niveau, le cap. Par exemple, avec un cap de 1,5, un taux révisable à 3 % ne pourra jamais dépasser 4,5 %.

Peut-on bénéficier d’aides supplémentaires en construisant une maison écologique ?

Oui, si vous faites construire une maison conforme à la norme du bâtiment basse consommation  (BBC) et labélisé « Effinergie ». De plus, pour l’achat d’une résidence principale, vous bénéficiez d’une majoration importante sur la montant de prêt accordé par l’État pour le Prêt à Taux Zéro Plus. Sachez que cette norme sera obligatoire pour les permis de construction déposé après le 31 déc. 2012

A qui est destiné le prêt à Tx 0% Plus ?

Vous pouvez bénéficier du prêt à 0% si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale. Le prêt à 0% est une aide accordée par l’Etat, vous ne payez pas d’intérêts. Ce prêt est réservé aux ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale pendant les deux années qui précèdent la demande de prêt. Le plus avantageux est que le prêt à 0% n’est pas dépendant des conditions de ressources. Notez que le montant du prêt à 0% plus est en vigueur depuis le 1 janvier 2011 selon le projet de loi de finances.

Quelle est la durée de remboursement d’un crédit ?

La durée de remboursement ne peut aller au-delà de cinquante ans. De nos jours, les prêts de cette durée sont rares. En règle générale, la durée moyenne de remboursement est de 30 ans.

Quelles sont les solutions pour financer mon projet de construction ?

Même sans apport, vous pouvez emprunter. De nombreux établissements financiers proposent des crédits sans apport personnel bien que de nos jours cette pratique soit moins répandue. Pour gonfler votre apport, des crédits aidés peuvent vous aider participer à boucler votre budget tels que les prêts épargne-logement, le prêt 1% logement, les prêts des caisses de retraites et le plus important, le prêt à taux 0% plus 2011 (PTZ+). Pensez aux aides familiales qui peuvent être sous forme de donation ou de prêt. Veillez à ce que votre interlocuteur maîtrise parfaitement toutes les subtilités du montage de prêt immobilier qui sont de plus en plus complexes.

Comment connaître le montant que je peux emprunter ?

Il faut calculer votre capacité d’emprunt. En général, la règle veut que l’on respecte la règle dès 33% de vos revenus. Certaines banques raisonnent aussi en « reste à vivre ». Vous allez emprunter ce que vous pouvez raisonnablement rembourser chaque mois, en continuant à vivre.

Le prêt à Taux 0% Plus

Qu’est-ce que le label « BBC » ?

BBC (« Bâtiment Basse Consommation ») est une appellation visant à identifier les bâtiments neufs ou parties nouvelles de bâtiments dont les très faibles besoins énergétiques contribuent à atteindre les objectifs de 2050 : réduire les émissions de gaz à effet de serre par 4. L’arrêté ministériel du 3 mai 2007 définit les exigences réglementaires du label BBC qui est repris par le Grenelle comme étant l’objectif 2012 pour les bâtiments neufs et les parties nouvelles de bâtiments existants, avec un objectif de consommation pour les constructions résidentielles neuves de 50 kWhep/m²/an.

Le prêt à taux zéro plus favorise-t‘il l’achat de logements « durables » ?

Une bonne performance énergétique du logement financé vous permet d’obtenir des conditions de prêt plus avantageuses. Plus d’avantages sont accordés aux futurs acquéreurs de logements neufs bénéficiant du label « Bâtiment basse consommation » (BBC).

Avec le prêt à taux zéro plus les besoins des familles sont-ils mieux pris en compte ?

Le prêt à taux zéro plus tient compte de la taille de la famille pour calculer le montant du prêt et la durée de remboursement : par rapport à l’ancien dispositif, le montant du prêt et sa durée de remboursement sont donc considérablement augmentés.

Comment est calculé le montant du prêt à taux zéro plus ?

Le Prêt à taux zéro plus est calculé sur ces facteurs : – le nombre de personnes destinées à occuper le logement comme résidence principale, – la performance énergétique du logement financé (logement bénéficiant du label « Bâtiment basse consommation » pour le neuf), – Pour le calcul de la mensualité : le montant des revenus des futurs propriétaires.

Le prêt à taux zéro + est-il soumis à des plafonds de ressources ?

Le PTZ + n’est pas soumis à des plafonds de ressources.

Quel type de logement peut-on acheter avec le prêt à taux zéro plus ?

La construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou du terrain destiné à la construction de ce logement, l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation (cette opération est assimilée à la construction d’un logement). Le cumul d’un prêt à taux zéro plus et d’un prêt social location-accession (PSLA) est autorisé.

Prêt à taux Zéro Plus, les conditions

Une seule condition est nécessaire : être primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaires de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. Les candidats au prêt à taux zéro plus doivent apporter la preuve qu’ils n’ont pas été propriétaires de la ou les résidences occupées à titre principal les deux dernières années antérieures à la demande du prêt. Cette condition concerne le ou les bénéficiaires du prêt (les emprunteurs) et non l’ensemble des occupants destinés à occuper le logement financé avec le prêt à taux zéro plus.   Nous avons acheté une maison avec mon mari. Aujourd’hui je suis divorcée et nous l’avons vendue. Puis-je prétendre au prêt à taux zéro plus pour l’achat de mon appartement en 2011? Si vous étiez propriétaire de votre logement, alors vous devez rester locataire pendant deux ans avant de bénéficier de ce prêt. Par contre, si seul votre mari était propriétaire, vous pouvez immédiatement bénéficier du prêt à taux zéro plus.

Le terrain et les règles d’urbanisme

Afin de construire sur de bonnes fondations, faut-il réaliser obligatoirement une étude de sol ?

Un terrain constructible ne veut pas dire qu’il peut accueillir techniquement notre projet de maison. L’étude de sol n’est pas obligatoire. En revanche, il est fortement conseillé d’en réaliser une, préalablement à la signature d’un contrat de construction. Dans un premier temps, cette étude vous indiquera le type de fondations à mettre en œuvre et le constructeur pourra évaluer le prix exact et satisfaire à ses obligations. Attention aux mauvaises surprises, ces montants peuvent être très élevés.

Lors de l’achat du terrain, quels sont les frais annexes ?

Les terrains à construire sont exposés aux droits de mutation à 5,09 %, comme les logements anciens. De plus, vous devrez payer les émoluments du notaire, puisque l’achat d’une parcelle se fait en deux étapes : promesse ou compromis de vente, puis l’acte définitif devant le notaire. Les adhérents de l’union des Maisons Française Alsace se sont engagé à chiffrer l’ensemble des frais, taxes et coût divers liés à votre projet par l’intermédiaire d’un document appelé « Synthèse du coût Globale de Construction ».

De combien de temps je dispose une fois le permis de construire obtenu, pour démarrer le chantier ?

Vous disposez de deux ans pour commencer les travaux une fois le permis de construire obtenu. Passée cette période, vous devrez renouveler votre demande auprès de la mairie. Notez qu’une fois les travaux commencés, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d’un an.

Quels documents consulter pour connaître les règles d’urbanisme applicables à mon terrain ?

Vous pouvez consulter le Plan local d’urbanisme à la Mairie. Les règles d’urbanisme sont également détaillées dans le certificat d’urbanisme, remis gratuitement par la mairie et valable un an, ou encore le règlement de lotissement si vous achetez une parcelle en lotissement.

De combien de temps je dispose pour construire après l’achat du terrain ?

Une fois le terrain acheté, vous construisez quand vous le souhaitez. Cependant, restez vigilant, car les règles d’urbanisme peuvent changer. En effet, s’il l’on tarde de trop, le terrain peut devenir inconstructible et la valeur du terrain chuterait.

Doit-on définir le bornage qui fixe les limites d’un terrain ?

Il a pour but de définir juridiquement et de matérialiser sur la parcelle les limites de votre propriété. Le bornage est obligatoire pour les terrains en lotissement. Pour les parcelles en diffus, l’avant-contrat doit préciser si le descriptif du terrain est, ou non, issu d’un bornage. Pour borner un terrain il est impératif de faire appel à un géomètre expert.

Qu’est-ce qu’un terrain en diffus ?

C’est un terrain isolé, c’est-à-dire hors lotissement. Ces terrains sont soumis aux règles d’urbanisme définies par la commune et dans la plus part des cas, ils sont non viabilisés, c’est à vous d’effectuer les démarches  administratives et contacter les services qui gèrent les différents réseaux publics (raccordement en eau, gaz, électricité, assainissement, téléphone…) Même si l’on vous vend un terrain dit « à bâtir », votre projet de maison ne sera peut-être pas réalisable à cet endroit. Il vous faut demander un certificat d’urbanisme pré-opérationnel à la mairie de la commune concernée. Suite à la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU), les règles du certificat d’urbanisme ont été modifiées le 11 septembre 2007.

Qu’est-ce qu’un terrain en lotissement ?

En lotissement, le terrain est équipé, viabilisé et donc prêt  à bâtir. Ce terrain présente moins de surprise qu’un terrain diffus mais la réglementation y est plus encadrée (implantation, hauteur, choix des matériaux). Pour information, les membres du syndicat national des aménageurs-lotisseurs ont mis en place une charte de qualité qui les engage à fournir des informations sur la nature du sol, à garantir la surface des parcelles au mètre carré près, etc. Exigez toutes ces informations

Les types de contrats pour construire

Quel est le contrat qui permet de remédier le plus facilement aux éventuels désordre ou malfaçons ?

Seul la CCMI (le contrat de construction de maison individuelle) bénéficie d’un système de garanties spécifiques protégeant l’acquéreur ; pour mettre en jeu ces garanties, vous n’avez pas à apporter la preuve de la responsabilité du constructeur, mais à démontrer simplement la réalité du dommage.

Comment gérer le paiement de la maison lorsque l’on signe un contrat de construction ?

Le CCMI (le contrat de construction de maison individuelle) prévoit un échelonnement des paiements strictement réglementé. Le pourcentage maximum cumulé exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux est fixés ainsi : – 5% à la signature du contrat – 10% à l’obtention du permis de construire – 15% à l’ouverture du chantier – 25% à l’achèvement des fondations – 40% à l’achèvement des murs – 60% à la mise hors de l’eau – 75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air – 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage – 5 % à la réception Les autres contrats ne disposent pas d’échéances réglementées.

Quel est le montant réclamé avant la signature du CCMI ?

Le constructeur n’a pas le droit de vous réclamer de l’argent avant la signature du contrat. Cependant, si une clause du contrat le stipule, il peut exiger que le versement du dépôt de garantie de 5 % maximum du prix de la construction car il possède une garantie de donnée par 1 établissement de crédit ou d’avance agrée. Une attestation nominative vous est fournie.

Quel est le délai de rétractation, pour la signature d’un contrat de construction d’une maison individuelle ?

Le CCMI est le seul contrat à proposer un délai de rétractation de sept jours.

Quels sont les contrats existants ?

Vous pouvez signer un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI), un contrat de maîtrise d’œuvre ou des contrats d’entreprises. Seul le contrat de construction d’une maison individuelle est strictement réglementé par la loi du 19 déc.1990, protecteur pour l’acquéreur, lui seul garantit notamment la livraison à prix et délais convenus.

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